2026年8月末、2棟目となる物件の決済・引き渡しが完了しました。
これで2棟12室。1棟目の決済が5月末でしたから、約3ヶ月での2棟目です。今回は決済までの間に「いろいろあった」ので、その一部始終と、そこから得た学びを記録しておきます。
▶ 前編記事：不動産投資、2棟目の本審査へ｜築20年・利回り8%、地元千葉の物件に懸ける理由【前編】
物件のざっくり概要
物件の詳細は特定を避けるためぼかしますが、ざっくりこんな内容です。
- 千葉県内の木造アパート（4室・現況満室）
- 築21年・大規模修繕実施済み
- 価格は3,000万円台、利回りは表面8%前後
- 融資はフルローン。しかも1棟目とは別の金融機関で取り組めました
規模は小ぶりですが、前編で書いた「金融機関の2行目をつくる」がちゃんと形になったのが、数字以上の収穫だったと思っています。不動産賃貸業は金融機関との取引実績を積み上げるゲーム。その意味で、この物件は自分の事業にとって十分すぎる役割を果たしてくれました。
「2人ブレイク済み」の物件は、実は進めやすかった
前編でも触れたとおり、この物件は私の前に2人の購入希望者がいて、いずれも融資がつかずにブレイク（融資特約による契約解除）していました。
「2回も流れた物件なんて大丈夫？」と思われるかもしれません。でも実際に取り組んでみると、むしろ逆でした。
前の方々の審査の過程で、物件はすでに金融機関から評価済みの状態になっていたんです。
担保としてどう見られるか、どのくらいの融資が見込めそうか。その土台がある状態からのスタートなので、審査は驚くほどスムーズに進みました。
これから物件を探される方に、ひとつの視点として共有したいのがここです。「金融機関の評価が出ている物件」は、取り組みやすい。もちろん使う金融機関によって評価の目線は変わりますが、誰かの審査が通りかけた物件・評価済みの物件は、融資という最大の関門の見通しが立てやすい。物件情報を見るとき、「なぜ売りに出ているのか」「過去にどんな経緯があったのか」を仲介さんに聞いてみる価値は十分にあると思います。
ヒヤリ①：審査中に「現金に近い買い手」が現れる
とはいえ、順風満帆だったわけではありません。ヒヤリとした場面が2つありました。
1つ目は、本審査の真っ最中に起きました。売主さん側が、ローン特約なしの購入希望者を別で見つけてきたんです。
売主さんの立場に立てば、当然の話です。すでに2回、融資特約でブレイクしている物件。
「3人目もまた流れるかもしれない」と考えれば、特約なしで確実に買ってくれる相手のほうが魅力的に見えるのは自然なことです。
一瞬、本気で「流れたか」と思いました。
ここで動いてくださったのが仲介業者さんでした。仲介業者さんが一時的に間に入って物件をグリップする形の取引に切り替えることで、物件を押さえてくださったんです。
これは、仲介業者さんが「この人なら融資が通るだろう」と私を信じて、リスクを取ってくださったということです。本当にありがたい話で、今回の購入で一番の恩人だと思っています。
ではなぜ、信じてもらえたのか。振り返ると、思い当たることが2つあります。
- 最初からすべて開示していた：プロフィールシートも金融資産の状況も、初回からすべてお見せしていました。「この人なら通る」と判断できる材料を、先に全部渡していたこと。
- クイックレスポンスを徹底していた：書類の依頼、確認の連絡、すべて最速で返す。これは1棟目から意識してきたことですが、「この人は決済まで走り切れる」という信頼は、こういう小さな積み重ねでしか作れないと思っています。
投資家仲間からのご紹介という入口があったことも大きかったです。ご縁に助けていただきました。
ヒヤリ②：決済目前、飛行機が飛ばない
これで一件落着、と思いきや、最後の最後にもう一山ありました。
もともとこの案件、決済は9月末の予定でした。
ところが審査が予想以上にスピーディーに進み、途中から「8月末決済を目指しましょう」と前倒しに。ありがたい話ですが、そのぶん手続きは一気にタイトになりました。
8月末に決済するためには、決済日の数日前までに、司法書士の先生と抵当権設定の面談（対面必須）を終わらせる必要がある。ここが最後の関門でした。
そしてよりによってその週、遠方への出張が入っていました。予定では最終リミットの日の夕方に飛行機で戻り、夜に面談すればギリギリ間に合う、、、はずでした。
当日、空港で待っていると、悪天候による大幅遅延。それどころか「欠航になるかもしれません」というアナウンス。
頭の中で組んでいたスケジュールが、一気に崩れました。ここで面談ができなければ、8月末の決済はなくなります。
関係者の皆さんが前倒しで進めてくださった段取りが、白紙になるかもしれない。正直、かなり焦りました。
搭乗を待ちながら、司法書士の先生と仲介さんに状況を連絡し続けました。そして、密にやり取りを重ねた結果、こうなりました。
「司法書士の先生に、夜、空港まで来ていただく」
幸い飛行機は飛び、夜に空港へ到着。到着ロビーで先生と落ち合い、空港で抵当権設定の面談と契約書類の締結を行いました。
先生いわく、
「これまでいろんな場所で手続きをしてきましたが、空港でやったのは初めてです」
ですよね（笑）。私も初めてです。おかげさまで、無事に決済を迎えることができました。先生、本当にありがとうございました。
2棟目で学んだこと｜動けば、道はできる
今回の一連の経験で、改めて腹落ちしたことが2つあります。
1つ目は、クイックレスポンスは「信用そのもの」だということ。
仲介さんがリスクを取ってくださったのも、司法書士の先生が空港まで来てくださったのも、突き詰めれば「この人となら走り切れる」と思ってもらえたからだと思います。
特別なスキルは何もいりません。速く、正直に、返す。会社員でもできる、というより、会社員だからこそ徹底する価値のある武器だと思います。
2つ目は、動けば・もがけば、案外なんとかなるということ。
審査中に別の買い手が現れたときも、飛行機が飛ばないかもしれなかったときも、「詰んだかもしれない」と思う瞬間はありました。
でも、諦めずに連絡を取り、相談し、動き続けた先に、毎回ちゃんと道がありました。
1棟目の後編で「動いた人にしか見えない景色がある」と書きました。2棟目を終えたいま、その言葉に一行追加したいと思います。
動けば、もがけば、いろんなことができる。
それでも、不動産はやっぱり良い
2棟やってみて、しみじみ思うことがあります。不動産賃貸業は「人」と「信頼」で進む事業だということです。
FXは、基本的に一人で期待値を追うものです。
相場に個人の事情は持ち込めませんし、誰かが助けてくれることもありません。それはそれで好きなのですが。
不動産は違いました。仲介さんが間に入ってくれる。
先生が空港まで来てくれる。投資家仲間が物件やご縁を繋いでくれる。
こちらが誠実に動けば、ちゃんと人が応えてくれて、その分だけ前に進む。そして手元には、家賃という安定したフローを生む「ストック」が着実に積み上がっていく。
トラブルも経験値になり、人との信頼が積み上がっていく。不動産は、やっぱり良い。2棟目を終えた率直な感想です。
これからのこと
2棟12室。まだまだ小さな大家ですが、着実に「ストック」が積み上がってきました。
金融機関の幅も広がり、次の一手の選択肢も増えています。
今回の教訓を活かして、引き続き、継続的に物件を購入していく予定です。いろんな障壁があるでしょうが、それも自分の経験と捉えて、どんどん進んでいきます。
FXで作ったフローを、不動産というストックへ。「FLOW to STOCK」の実装フェーズ、まだまだ序盤です。引き続き動き続けます！
購入を検討している方へ｜決済前に確認しておきたいこと
今回の一部始終を踏まえて、私が次の物件で必ず先に押さえると決めたことです。同じ立場の方の参考になれば。
- 決済までに必要な手続きと、それぞれの期限（融資実行・火災保険・管理契約・司法書士への書類）を一覧にしておく
- 出張などで自分が対応できない日を、仲介・金融機関・司法書士に早めに共有しておく
- 日程がずれた場合の連絡先と対応方法（誰に・何を・いつまでに）を事前に決めておく
- 購入後に手元へ残す現金と、当面の支出（初期費用・修繕・空室時の返済）を確認しておく
「人」で進む事業だからこそ、段取りの共有が最大のリスク管理でした。
関連：2棟目・前編（本審査に懸けた理由）／1棟目・後編（決済までの一部始終）
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※本記事は投資助言ではありません。個人の記録として書いています。
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