現在、2棟目となる物件の本審査が進んでいます。
1棟目の決済が2026年5月末。そこから約2ヶ月でのチャレンジです。展開が早いかもしれませんが、行く時に行く！が大切かと思いますので、1棟目で学んだ「動いた人にしか見えない景色がある」を、そのまま実行に移しているところです！
結果はまだですが、「審査待ち」の時間に考えていることを、前回同様に記録しておきます。
この2ヶ月、何をしていたか
1棟目の決済が終わってすぐ、次の一手の準備を始めました。やったことは大きく2つです。
ひとつは、資金調達です。日本政策金融公庫で創業融資（400万円）のご承認をして頂きました。そして、もうひとつは、新しい金融機関の研究。1棟目でお世話になった銀行とは別に、「次の1棟」をお願いできる金融機関を探し、商品内容や評価の仕組みを研究してきました。
不動産は物件ありきかと思いますが、FXと同様にレバレッジを最大化させる賃貸業の手法をとっている私としては、金融機関が「先」であると考えています。金融機関の融資目線を知る。金融機関が決まれば、狙うべき物件像も決まる。1棟目のときにと同様です。
物件概要
今回、本審査まで進んだ物件のスペックです。
＜物件スペック＞
| エリア | 千葉県某市（最寄り駅から車で10分ほど） |
| 価格 | 3,000万円台前半 |
| 利回り | 表面 約8％ |
| 築年数 | 約20年 |
| 戸数 | 4戸（現在満室） |
| 大規模修繕 | 実施済み |
※細かい数字や融資条件は、また後編で共有します。
なぜこの物件なのか
購入しようとしている理由は、3つあります。
1 「地元・千葉」であること
私の実家と法人の拠点は、千葉県内にあります。今回の物件は、実家から車ですぐのエリア。どんな人が住み、どんな層が部屋を借りるのかが肌感覚でわかる場所です。
1棟目のときも「エリアへの解像度」を最優先にしました。知らない土地の高利回りより、知っている土地の納得できる数字であるためです。
エリアの賃貸需要は底堅く、「駅から車で10分」ではありますが、車社会ですし駐車場付きの物件ですので問題無い条件の物件だと見ています。
2 大規模修繕が終わっている「築21年」
築年数だけ見ると、1棟目（築8年）からグッと古くなります。
ただ、この物件は大規模修繕がすでに実施済みで、築古で一番怖い「買った直後に外壁や屋根で数百万円」というシナリオが起きにくい状態であると考えています。
そして現在、満室稼働中。「築21年・修繕済み・満室」が揃っているなら、表面8％という数字は実力に近いと判断しました。
3 金融機関の「2行目」をつくれる
今回は、1棟目とは別の金融機関で審査を進めています。
不動産賃貸業は、金融機関との取引実績を積み上げるゲームであると考えています。1行としか取引がない状態と、2行・3行と付き合いがある状態では、規模を拡大するうえで、次の一手の選択肢がまったく変わってくる。
規模の小さな物件でも、「新しい金融機関との最初の取引」になるのなら、十分すぎる価値があると思っています。
実は、後がない物件です
今回ご縁をいただいたのは、投資家仲間からご紹介いただいた仲介の方です。
そして正直に書くと、この物件ではすでに2回、ローンブレイク（融資特約による契約解除）が起きています。前に並んだ方が2人とも、融資がつかずに撤退している物件です。
「2回も流れているなんて、何かあるのでは？」と思われるかもしれません。自分も最初はそう考えました。ただ、流れた理由は物件ではなく融資側の事情。物件そのものの瑕疵ではないと確認しています。
むしろ、1棟目がまさに「前の方のローンブレイクで自分に順番が回ってきた」物件でした。あのときと同じ構図が、立場を変えて目の前にあります。だからこそ、審査には準備できる限りのものを整えて臨みました。あとは結果を待つだけです。
1棟目で学んだことを、そのまま試す
完璧を待ち続けて何も買えないより、納得できる物件で打席に立つ。
1棟目の決済までに学んだことです。
今回の物件は、規模こそ小ぶりですが、地元で、修繕リスクが読めて、満室で、金融機関の幅も広がる。自分にとっての「納得」は揃っています。
良い結果をご報告できるよう、淡々と、最後まで丁寧に進めていきます。結果が出たら、融資条件も数字も、また包み隠さず後編で書きます！
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※本記事は投資助言ではありません。個人の記録として書いています。
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